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2026海外置业热度观察：日本泰国阿联酋搜索量上升，不同预算对应不同市场逻辑
2026-10-15 09:33:08
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全球房产搜索兴趣数据显示日本、泰国、阿联酋位列增长前列，香港撤辣后内地买家成交活跃。本文按预算与目的拆分主流市场，并说明上海海外房展可现场对比项目。
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一、热度数据：搜索量变化背后的市场分层
根据Taurex研究与EdgeProp联合发布、经媒体转载的公开数据，过去三年全球房产搜索兴趣增长靠前的市场为日本、泰国与阿联酋，搜索增幅分别达到约245%、197%与159%以上。这三个市场都不属于传统上中国买家最熟悉的英语国家市场，但在2026年持续获得关注。
另一组来自证券时报与仲量联行相关统计的数据显示，香港在2024年全面撤销非本地买家额外印花税后，内地买家成交活跃。公开报道引用的统计显示，2026年1至4月内地买家购入香港住宅约5777套，成交金额约616亿港元，占同期全港一二手住宅成交量约27%。
迪拜方向，据证券时报援引迪拜官方发布的数据，2025年中国买家已进入迪拜房地产海外投资者前列，占比约14%，部分热门楼盘华人占比达到20%至30%。
这些数据并不意味着'哪个市场值得买'，而是提示我们：海外置业的逻辑正在从单一的'移民+买房'组合，分化为自住度假、租金回报、身份规划、资产分散四类不同目的，每一类目的对应完全不同的市场。
二、按预算与目的拆分主流市场
结合公开报道与行业讨论，可以把2026年中国家庭关注的海外房产市场，按预算与目的做如下梳理。
1. 低预算度假与租金型：泰国、马来西亚、日本二线城市
泰国曼谷、芭提雅，马来西亚吉隆坡、槟城，日本东京、大阪核心区以外的城市，是预算相对有限家庭的常见切入点。这一类市场的特点是：总价门槛相对较低、旅游与度假属性强、部分项目提供包租或代管服务。需要注意的是，不同国家对外国人持有土地与公寓的法律规定不同，泰国外国人不能持有土地，只能持有公寓单元且有外籍配额限制；日本房产可自由持有，但需每年缴纳固定资产税与都市计划税。
2. 稳健保值型：迪拜、英国核心城市
公开行业讨论指出，迪拜与英国核心城市在持有成本上具有一定特点：迪拜无房产税与资本利得税（针对个人住宅投资的常见口径），租赁需求旺盛；英国伦敦核心区房产流动性较好，但印花税、市政税、租赁管理费用需要纳入持有成本计算。这一类市场更适合追求资产安全、对租金回报有合理预期的投资者。
3. 身份绑定型：希腊、西班牙、葡萄牙
希腊、西班牙、葡萄牙的房产项目长期与黄金签证路径绑定。公开报道显示，希腊25万欧元级别房产在过去几年是热门选项，2026年出现房产税下调的公开信息，对持有成本构成影响。这一类市场的核心不是房产本身的升值预期，而是通过房产投资获得居留身份，叠加子女教育、退休生活等综合安排。
4. 临近配置型：香港、新加坡
香港撤辣后交易成本下降，成为内地高净值家庭配置大湾区资产的一个选项。新加坡对外资购房征收较高额外印花税，门槛显著高于香港，更适合已有新加坡业务或长期居住计划的家庭。
三、海外置业容易被忽略的五项隐性成本
很多家庭在比较房价时，只看每平方米单价与首付比例，忽略了持有与退出环节的成本。以下五项在公开行业讨论中反复出现。
- 持有期税费：房产税、固定资产税、土地税、市政税，按年或按季缴纳。
- 出租管理：当地物业管理公司通常收取年租金5%至15%作为管理佣金，空置期需要业主自行承担。
- 汇率波动：购房货币与人民币之间的汇率变化，直接影响持有期的实际回报与退出时的人民币计价收益。
- 资金出境路径：大额购房款如何合法出境，需要提前规划，不能简单依赖地下渠道。
- 退出流动性：不同城市二手房市场活跃程度差异很大，部分旅游城市在需要紧急出售时，可能面临较长挂牌周期。
四、参展价值：把'跨国看房'变成'现场对比'
海外置业对大多数中国家庭来说，是数百万甚至上千万级别的决策。但在做出这一决策前，亲自跨国看房的时间与经济成本都不低。更现实的路径是：先在国内通过展会集中了解不同国家的项目、法规、税务与贷款方案，筛选出两到三个真正匹配自己预算与目的的市场，再安排实地考察。
2026年11月20日至22日在上海世贸展览馆举办的博览会，把海外开发商、当地房产经纪、律师事务所、跨境贷款机构、汇率兑换服务方集中在三天展期。到场家庭可以：
- 在同一展馆内对比日本、泰国、阿联酋、希腊、葡萄牙、英国、香港等不同市场的项目资料，快速建立横向认知。
- 与当地律师现场确认外国人购房资格、产权形式、税务申报义务。
- 了解跨境贷款的成数、利率、审批周期与所需材料。
- 与汇率服务方讨论大额资金出境的合规路径与锁汇安排。
对还在'先看看'阶段的家庭，展会是低成本建立市场认知的场合；对已经锁定两三个目标项目的家庭，展会是出国实地考察前完成最后一轮信息核对的场合。
五、到场前建议明确的四件事
第一，购房目的：是自住度假、长期出租、身份规划，还是资产分散。第二，预算区间：可一次性投入的资金、可接受的贷款杠杆比例。第三，持有周期：计划持有五年、十年还是更久，是否有明确的退出时间窗。第四，对空置率的容忍度：是否愿意承担前两年出租率不达预期的风险。
带着这四个问题与不同国家开发商对话，能更快识别出哪些项目在'包租回报'上做过度承诺，哪些项目在产权与税务上有清晰说明。
本届展会为期三天，预计约8000人次到场。招展合作与展位咨询：13681692751（同微信）。官方网址：www.qs-expo.com。展会地点为上海世贸展览馆（长宁区兴义路99号），时间为2026年11月20日至22日。
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